Riportiamo alcune considerazioni del Consiglio di Stato in ordine agli indici di edificabilità.
In materia edilizio-urbanistica l’individuazione degli indici di edificabilità, intesa come calcolo della volumetria di ciascun intervento assentibile, dipende dalle caratteristiche della zona sulla quale insiste la superficie da considerare.
Per le zone già urbanizzate, la superficie che viene in rilievo è quella del “lotto” e l’indice di edificabilità è denominato “fondiario”.
Per le altre, invece, si ha riguardo all’intera zona territoriale omogenea, per cui si parla di indice “territoriale”.
La distinzione trova riscontro nell’art. 7 del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, nonché nella giurisprudenza, anche risalente, che facendo riferimento alla pregressa, ma corrispondente dizione di “densità” opera appunto la distinzione tra “densità fondiaria” e “densità edilizia” (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 22 febbraio 1993, n. 182).
Gli indici di fabbricabilità “territoriale”, dunque, a differenza degli altri, non incidono sulla capacità di un singolo fondo di sostenere più o meno volumetria edificabile, quanto piuttosto regolano (mediamente) quella di una più vasta area di sostenere una maggiore o minore “densità territoriale”, fattore, questo, da non confondere con la possibilità di edificare una minore o maggiore volumetria su un determinato lotto (cfr. Cons. Stato, sez. II, 8 gennaio 2020, n. 150).
Il concetto di “zona urbanizzata” è correlato proprio alla sussistenza della pianificazione di dettaglio, attraverso la quale vengono individuate le aree da destinare a spazi pubblici, inidonee a produrre volumetria, e sulla base della presenza delle stesse anche l’indice di edificabilità.
Non a caso in dottrina si afferma che l’indice fondiario, diversamente da quello territoriale, ha finalità principalmente urbanistico-architettoniche, in quanto incidendo su aree più ampie imprime i caratteri edilizi all’intervento.
Ad un’elevata densità, dunque, corrisponderà un’edilizia “intensiva”, appunto; mentre se essa diminuisce, diminuirà anche la dimensione dei fabbricati ed aumenteranno gli spazi liberi.
In assenza di una pianificazione attuativa, ossia di un’attività che individui le zone destinate a viabilità, servi, verde, etc.., non è possibile stabilire su quali altre debba essere concentrato l’indice di edificabilità.
In tal caso è di tutta evidenza come gli unici indici pianificatori da rispettare siano quelli territoriali.